آیا می دانستید این موارد شامل تخلفات مدیر ساختمان هستند

معمولا جایی که تعدادی از انسان‌ها کنار هم قرار بگیرند و از منابع مشترکی بهره‌مند شوند، نیاز به یک مدیر هم هست که همه چیز را مدیریت و کنترل کند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری نماید. در آپارتمان‌ها نیز با چنین شرایطی روبرو هستیم. امروزه تعداد بسیار زیادی از افراد در آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند، بنابراین برای حفظ و اداره‌ی ساختمان و اجرای تصمیمات مختلف باید یک نفر به عنوان مدیر انتخاب شود.

طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیران را از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.

مدیر ساختمان مسئول اجرای تصمیماتی است که در مجمع عمومی ساختمان گرفته می‌شوند. مجمع عمومی ساختمان جلسه‌ای است که در آن کلیه‌ی اعضای ساختمان جمع می‌شوند و راجع به مسائل گوناگون بحث و جدل می‌کنند و در نهایت تصمیماتی گرفته می‌شود که مدیر باید آن‌ها را اجرا کند. مدیر می‌تواند یک شخص یا یک هیئت باشد و این به تصمیم‌گیری مجمع عمومی ساختمان بستگی دارد که ترجیح دهند یک نفر مسائل را حل کند یا یک گروه و صد البته به اندازه‌ی ساختمان و تعداد کارهایی که بر عهده‌ی مدیر قرار خواهد گرفت، نیز بستگی دارد.

مدیر ساختمان در قبال کارهایی که انجام می‌دهد، درآمدی را نیز دریافت می‌کند. این درآمد معمولا از شارژ ساختمان که ساکنین آن پرداخت می‌کنند، کم می‌شود. از جمله مسئولیت‌های اساسی مدیر ساختمان یا هیئت مدیره‌ی ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

• هماهنگی و اجرای تصمیماتی که در مجمع عمومی ساختمان اتخاذ شده است
• تعیین و جمع‌آوری شارژ ساختمان از ساکنین به صورت ماهانه و گزارش‌دهی به مجمع عمومی
• رسیدگی به تمامی درخواست‌ها و اعتراضات موجود و تلاش برای رفع آن‌ها
• تصمیم‌گیری در مورد نحوه‌ی برخورد با مسائل احتمالی هم‌چون بدهکاری
• کارهای اداری ساختمان هم‌چون بیمه آتش‌سوزی، سند، نوسازی و بازسازی

حال که وظایف مدیر ساختمان به صورت کامل مشخص شد، به راحتی می‌توان مسائلی را که جزو تخلفات مدیر یک ساختمان محسوب می‌شوند، شناسایی کرد. قبل از هر چیز باید بگوییم که مدیران ساختمان‌ها معمولا سعی می‌کنند تمامی وظایف خود را به درستی انجام دهند، اما در برخی از موارد ممکن است این‌گونه نباشد و مدیر ساختمان نتواند به وظایف خود به درستی عمل کند.

لیست تخلفات مدیر ساختمان

همان‌طور که گفتیم مدیر ساختمان وظایفی را بر عهده دارد و باید بکوشد تا در انجام آن‌ها کوتاهی نکند و رضایت ساکنین را جلب نماید. با این‌که این وظایف کاملا گویا هستند، اما بعضا مشکلاتی به وجود می‌آید که نارضایتی ساکنین را به دنبال دارد. در ادامه‌ی این متن با برخی از تخلفات احتمالی مدیران ساختمان و نحوه‌ی مقابله با آن‌ها آشنا خواهید شد.

عدم ارائه‌ی گواهی و رسید مربوط به تسویه حساب‌ها

طبق ماده ۱۲ قانون تملک ساختمان‌ها دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب‌هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند.

مدیران ساختمان نیز موظف هستند که این گواهی‌ها و رسیدهای مربوط به تسویه حساب‌ها را در اختیار مالکان قرار دهند.

عدم توجه به فعالیت‌های ضروری هم‌چون بیمه

طبق ماده ۱۵ قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنا یا اختصاصی آن‌ها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

اجاره دادن املاک مشاع بدون اجازه‌ی ساکنین

همان‌طور که در آیین‌نامه‌ی اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مطرح شده است: قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قایل شد.

به عبارت ساده‌تر املاک مشاع به هر قسمتی از ساختمان گفته می‌شود که در سند ذکر نشده و مالکی برای آن تعیین نشده باشد. پارکینگ، پله‌ها، تاسیسات و موتورخانه، آسانسور، راهرو، پشت‌بام، زمین ساختمان، حیاط، لابی و باغچه جزو املاک مشاع محسوب شده و کلیه ساکنین در آن‌ها سهم دارند.

براساس قوانین مطرح شده در قانون تملک آپارتمان‌ها برای این‌که هر شخصی بتواند در قسمتی از مشاع آپارتمان دخل و تصرف داشته باشد، باید رضایت صد درصدی سایرین را جلب کند. در صورتی که مدیر ساختمان از این املاک به نفع شخصی خود بهره بگیرد، تخلف محسوب می‌شوند و ساکنین می‌توانند نسبت به آن اقدام کنند.

تفویض مدیریت به غیر

طبق قوانین مطرح شده در قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر یا هیئت مدیره باید توسط مجمع عمومی تعیین شوند. حتی اگر یکی از مدیران از مدیریت کناره‌گیری کنند، باز هم مجمع تشکیل می‌شوند و هیئت مدیران از ابتدا تعیین می‌شوند.

بنابراین، مدیری که تعیین شده نمی‌تواند شخص دیگری را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کند و یا وظایف خود را به دیگری محول نماید.

انجام تغییرات و تصمیم‌گیری بدون اجازه‌ی مجمع عمومی

همان‌طور که گفتیم مدیر یک ساختمان مسئولیت اجرای تصمیماتی را دارد که در مجمع عمومی نسبت به آن‌ها بحث می‌شود. اگر در مسئله‌ای مدیر به تنهایی اقدام به انجام کاری کند که سایر اعضا نسبت به آن راضی نباشند، می‌توانند به مدیر اعتراض کنند و در صورتی که مدیر از پذیرفتن اعتراض و یا راضی کردن سایرین سر باز زند، افراد می‌توانند نسبت به این موضوع اقدام کنند و از مدیر شکایت نمایند.

بهره‌گیری از هزینه‌های به‌دست آمده برای مسائلی نامرتبط به ساختمان

هزینه‌ی شارژ و ماهیانه‌ای که توسط مالکین به مدیر ساختمان تحویل داده می‌شود، باید صرف هزینه‌های مرتبط با ساختمان شود و رسیدهای آن‌ها ارائه شود، اگر مدیر ساختمان این درآمدها را صرف هزینه‌های غیر کند، ساکنین می‌توانند به این موضوع اعتراض نمایند.

سواستفاده از اموال مالکین

براساس قانون ۶۷۴ مجازات اسلامی هرگاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته‌هایی از قبیل ‌سفته، چک، قبض، ملک و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی‌اجرت به کسی داده شده و بنا بر این بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی‌ برسد و شخصی که آن اشیا نزد او بوده، آن‌ها را به ضرر مالکین یا متصرفین آن‌ها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود کند، مجرم محسوب می‌شود.

اگر مدیری این تخلفات را انجام داد، چه کنیم؟

اگر ساکنان بتوانند تخلف مدیر را براساس مواردی که ذکر کردیم، ثابت کنند، می‌توانند در مجمع عمومی تقاضای برکناری او را مطرح نمایند و اگر توافق جمعی صورت گرفت، او را برکنار نمایند و مدیر جدیدی را انتخاب کنند. اگر به عنوان یک شخص با مدیر به مشکل برخوردید، می‌توانید در مجمع عمومی آن را مطرح کنید و مشکل را حل و فصل کنید، اما اگر مشکل حل نشد، می‌توانید به مراجع قضایی مراجعه کنید و از مدیر شکایت کنید.

با این‌که اغلب تخلفات مدیر ساختمان جزو جرم‌های کیفری نیست، اما اگر همراه با توهین و سواستفاده باشد، جرم کیفری محسوب می‌شود و از همه مهم‌تر برای حل مشکل شما حکم صادر می‌شود.

با شرکت محوطه سازی به روز باشید