قرارداد اجاره خانه و جزئیات آن به زبان ساده

خیلی از ما ایرانی‌ها تجربه‌های ناخوشایندی از بنگاه‌ها و دفاتر اسناد داریم با این حال وقت بستن قرارداد اجاره خانه که می‌رسد مجددا قید خواندن قرارداد را می‌زنیم و چشم بسته به مشاوران املاک و طرف مقابلمان اعتماد می‌کنیم. نتیجه این که مجبور می‌شویم برای گرفتن حق و حقوق ساده‌ای که در بندهای قرارداد وجود داشت و با بی‌دقتی از خیرشان گذشتیم باید ماه‌ها و حتی سال‌ها دوندگی کنیم.

اگر از دعواها و دردسرهای قرارداد اجاره خسته شده‌اید و به دنبال یک راهکار جادویی می‌گردید تا در صلح و صفا به زندگی اجاره‌نشینی ادامه بدهید باید بگوییم که نیاز به هیچ راهکار جادویی نیست. کافی است قبل از اینکه با لب خندان قرارداد اجاره‌تان را امضا کنید و کلید را از ضاحب‌خانه بگیرید تمام بندهای قرارداد را موبه‌مو و با دقت بخوانید.

قرارداد اجاره هم مثل سایر قراردادها و اسناد و مدارک حقوقی با ادبیات سختی نوشته شده است و احتمالا موقع خواندن بخش‌هایی از آن گیج شوید. اما لطفا ناامید نشوید. چون ما در این مطلب با یک توضیح کوچک تمام بخش‌های قرارداد اجاره را برایتان شفاف‌سازی می‌کنیم.

بخش‌های مختلف قرارداد اجاره خانه

بخش اول: اصلا معلوم هست طرف حساب شما چه کسی است؟

طرفین قرارداد اجاره

یک مدل متداول در اجاره خانه‌های ایرانی این است که مثلا قرارداد به نام آقای محمدی است اما شماره حسابی که باید اجاره‌بها را به آن واریز کنید به نام همسرش است و آن کسی که مدام در راه‌پله‌ها به شما گیر می‌دهد که رفت‌وآمدتان زیاد است دختر آقای محمدی است و نهایتا هم پسر بزرگ آقای محمدی از شما می‌خواهد که خانه را تخلیه کنید. یا مثلا خانه‌ای را زن‌وشوهر میانسالی اجاره می‌کنند اما از فردای تحویل کلید خانه چند پسر جوان اسباب کشی می‌کنند و در خانه شما ساکن می‌شوند. خب به نظر می‌رسد که اولین اصل قرارداد اجاره این باشد که طرف حساب شما به عنوان مستأجر یا موجر چه کسی است؟

ماده‌ی یک قرارداد اجاره خانه مربوط به اطلاعات شخصی مستأجر و صاحب‌ ملک می‌شود. لازم است که اطلاعات این بخش به طور کامل و دقیق، و در نهایت صحت و صداقت پر شود. برای بررسی صحت این اطلاعات، حتماً نام و اطلاعات شخصی صاحب‌ملک را با اطلاعات سند مقایسه کنید. و می‌توانید مدارک شناسایی مثل کارت ملی یا شناسانامه مستأجر را ببینید.

دقت کنید که طرف حساب شما شخصی است که نام و مشخصاتش در قرارداد اجاره ثبت شده است و نه هیچ کس دیگر. در صورتی که شخص دیگری قصد دخالت در مراحل بعدی اجاره خانه را داشت، شما می‌توانید با تذکر یا مراجعه به محاکم قضایی موضوع را پیگیری کنید.

بخش دوم: قرارداد اجاره را درباره خانه همسایه ننویسید!

موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره

یک مورد متداول دیگر در اجاره خانه‌های ایرانی این است که قناری نشانتان می‌دهند و کلاغ بهتان اجاره می‌دهند! خیلی از وقت‌ها مشخصات خانه‌ای که در اجاره‌نامه نوشته می‌شود با مشخصات خانه‌ای که شما با آن مواجه می‌شوید هماهنگی ندارد. مثلاً در قرارداد قید می‌شود که خانه انباری و پارکینگ دارد اما نهایتا شما متوجه می‌شوید که انباری خانه مشاع است و در آن جای سوزن انداختن هم نیست و عملا برای شما بلااستفاده است و پارکینگ هم پارکینگ مزاحم است و شما باید هر روز بر سر جابجا کردن خودرویتان با باقی همسایه‌ها درگیر شوید.

بخش موضوع قرارداد برای همین موارد است. شما باید ابتدا از خانه بازدید کنید و سپس اطلاعات صحیح و دقیق خانه یا ملک مورد اجاره را در این بخش ثبت ‌کرده و تأیید کنید. یادتان باشد در صورتی که در این بخش اطلاعات نادرستی درباره ملک موردنظر ثبت شود و به امضای طرفین برسد مسئولیت حقوقی آن به عهده طرفین قرارداد خواهد بود.

بخش سوم، چهارم و پنجم: لطفا مو را از ماست بکشید.

مدت اجاره، اجاره‌بها و نحوه پرداخت، تسلیم مورد اجاره

مهم است که شما چندم ماه باید اجاره‌بها را پرداخت کنید؛ چون اگر حقوقتان پنجم ماه واریز می‌شود قطعا نمی‌توانید اول ماه اجاره‌بها را پرداخت کنید. و مهم است که چه زمانی باید به فکر گشتن دنبال خانه جدید باشید. اگر همین امسال زمستان کلی به این در و آن در زدید که خانه‌ای برای اجاره پیدا کنید حواستان باشد که اگر به هر دلیلی سال بعد هم بخواهید دنبال خانه جدید بگردید، اوضاع بر همین منوال است. چون قرارداد یک ساله شما زمستان تمام می‌شود و زمستان فصل اجاره خانه نیست. خیلی‌ها تصور می‌کنند نکته مهم این بخشِ قرارداد فقط مبلغ اجاره بهاست و بعد از به توافق رسیدن سر آن با کمال بی‌دقتی از خیر این بخش می‌گذرند. اما یادتان باشد این بخش قرارداد جایی است که باید مو را از ماست بکشید تا بعدا دچار مشکل نشوید.

اطلاعات ماده سه بر اساس توافق بین مستأجر و صاحب‌ ملک، در مورد مدت زمان قراداد اجاره خانه تکمیل می‌شود. ماده چهار مربوط به مبلغ رهن و اجاره توافق شده بین مستأجر و صاحب‌ملک است. در این قسمت باید اطلاعات مربوط به پرداخت نقدی یا چک، به طور دقیق، به رقم و حروف نوشته شود. در ماده پنج هم تاریخ دقیق تحویل ملک توسط صاحب‌ملک به مستأجر ذکر می‌شود.

بخش ششم: شرایط و آثار قرارداد

ماده شش در حقیقت مهم‌ترین بخش قرارداد اجاره خانه است که در آن شرایط قرارداد و تعهدات طرفین قرارداد ذکر می‌شود. اگر چه این بخش قراداد طولانی و پر از لغات و اصطلاحات عجیب است، باید به طور دقیق مطالعه‌ شده و پس از توافق نهایی بر سر کلیه‌ی بندهای موجود در آن، تکمیل شود.

بعضی از بندهای این ماده که نیازمند توضیح است را در ادامه می‌خوانید.

پیشگیری از سبز شدن یک آرایشگاه زنانه به جای خانه‌تان

به عنوان یک صاحب‌خانه، اگر نمی‌خواهید دو ماه بعد با مشتریانی که دم در خانه‌تان سراغ آرایشگاه زنانه ساناز را می‌گیرند مواجه شوید این بند را خوب بخوانید.
مستأجر نمی‌تواند از مورد اجاره بر خلاف منظور قرارداد (مسکونی، تجاری، اداری) استفاده نماید. مستأجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید. بر اساس این بند مستأجر حق تغییر دادن کاربری ملکی که اجاره کرده را ندارد. به طور مثال مستأجر حق ندارد ملکی را که به عنوان ملک مسکونی اجاره کرده به آرایشگاه یا دفترکار تبدیل کند. یادتان باشد اگر در این بند سایر کاربری‌ها را خط نزنید مستأجر می‌تواند برای کاربری مختلف از ملک شما استفاده کند.

حتی در اجاره‌نشینی هم دست بالای دست بسیار است

حتماً شنیده‌اید که بعضی مستأجران خانه اجاره‌ایشن را به شخص دیگری اجاره می‌دهند. اصلا دلیل این که شما خانه را به یک زوج جوان اجاره می‌دهید اما دو ماه بعد شاهد یک خانواده ۸ نفره با بچه‌های قد و نیم‌قد هستید همین است. این بندِ قرارداد، اجاره تعیین کننده این موضوع است که مستأجر حق دارد ملکی را که به نام خود اجاره کرده به فرد دیگری اجاره دهد یا به هر شکل واگذار کند یا نه. در صورتی که بر خلاف توافق انجام شده در این بند عمل شود، مالک خانه می‌تواند در هر زمان که بخواهد از فردی که به جای ما ملک مورد نظر را تصرف کرده شکایت کرده و متناسب با قانون با وی برخورد کند. اما در صورتی که چنین بندی در قرارداد قید نشود، مستأجر حق دارد ملک را به شخصی اجاره دهد که کاربری مشابه خودش را از ملک داشته باشد.

متن این بند از قرارداد به این صورت است که مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. علاوه بر این مستأجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را به غیر دارد/ندارد . در صورت تخلف و انتقال به غیر ، اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بود در صورتی که مستأجر مورد اجاره را به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئول خواهد بود.

صاحب‌خانه زنده وکیل وصی نمی‌خواهد, اگر هم بخواهد با سند و مدرک می‌خواهد.

باید مشخص باشد که طرف حساب شما خود صاحب‌ملک است یا کسی غیر از او. یعنی موجر و صاحب‌خانه یک نفرند یا موجر وکیل یا وصی یا وارث صاحب‌خانه است؟ طبق این بند موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتی که به عنوان ولایت، وصایت، وکالت، قیومیت، اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد، بایستی اسناد و مدارک حق انتقال را ضمیمه کند و در صورت مراجعه به بنگاه، مشاور املاک موظف است این موضوع را به شما اعلام کند.

در صورتی که فردی که خانه را به شما اجاره می‌دهد صاحب سند ملک نباشد و صرفاً وکیل یا وصی صاحب سند باشد، باید اسناد و مدارک مربوط به وکالت یا وصایت سند را در زمان معامله ارائه کند. در صورت مراجعه به بنگاه، مشاور املاک نیز موظف است که صحت مدارک را بررسی کند.

در بندهای دیگر قرارداد اجاره اشاره می‌شود که پرداخت اجاره، شارژ، هزینه‌ی تعمیرات، و مالیات بر درآمد و مشاغل بر عهده‌ی مستأجر بوده و پرداخت مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی، و عوارض شهرداری بر عهده‌ی صاحب ملک است.

بند آخر: صاحب ملک نه! اما صاحب اختیار ملک چرا!

اختیارات در قرارداد اجاره خانه

در این بخش از قرارداد به عنوان مستأجر باید اطمینان حاصل کنید که کلیه اختیاراتی که صاحب‌خانه نسبت به خانه داشته غیر از مالکیت سند آن به شما برسد. اگر هم قرار است اختیاری از شما سلب شود باید به صورت توافقی انجام شده و در این بخش ذکر شود.

خیار غبن: مختصری از تمام اختیاراتی که از دست می‌دهید

کلیه خیارات ولو خیار غبن به استثناء خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

این جمله به این موضوع اشاره می‌کند که طرفین یک قرارداد اجاره حق ندارند قرارداد را بدون توافق هر دو طرف فسخ کنند، مگر اینکه یکی از طرفین معامله قصد فریب دیگری را داشته باشد. کلمه “خیار” به معنی اختیار فسخ قرارداد است. “خیار غبن” یعنی اگر یکی از طرفین قرارداد در معامله بفهمد که بین قیمت واقعی و قیمت پرداختی ملک موردمعامله تفاوت زیادی وجود دارد، می‌تواند معامله را فسخ کند. «تدلیس» عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود. طبق این بند طرفین قرارداد اختیار فسخ قرارداد را در ۹ شرط متفاوت از دست می‌دهند. اگر می‌خواهدی کماکان اختیار فسخ قرارداد را در شرایط مشخصی داشته باشید باید آن را در ادامه قرارداد اجاره اضافه کنید.

معمولاً بسیاری از ما قرارداد اجاره خانه را بر اساس تجربه می‌شناسیم، اما آگاهی از جزئیات این قرارداد مسئله‌ای است که دقت زیادی لازم دارد. پس بهتر است با صرف اندکی وقت و حوصله قرارداد خود را با اطمینان‌خاطر از صحت و دقت کامل امضا کنید.

تحریریه شرکت محوطه سازی