قرارداد مشارکت مدنی چیست و مراحل فسخ آن چگونه است
قرارداد مشارکت مدنی یک نوع قرارداد پرکاربرد در فضای کسب و کار است که به افراد اجازه می‌دهد با توجه به سرمایه خود چه مادی یا معنوی، بدون ثبت شرکت و پرداخت هزینه‌های اضافی وارد مشارکت شوند و از این طریق به منافع خویش برسند.
تصور کنید شما فردی دارای دانش و اطلاعات کافی در زمینه‌ای خاص هستید و می‌خواهید آن را عملی کرده و از این طریق به درآمد برسید اما پول کافی برای شروع ندارید، در این حالت شما با شخصی که دارای سرمایه مالی مناسبی است وارد مشارکت می‌شوید. دانش شما و سرمایه آن شخص می‌توانند یک کسب و کار موفق ایجاد کنند که هر دو طرف به منافع خوبی برسند، همچنین می‌توان زمینه اشتغال چندین نفر را ایجاد کرد.
قرارداد مشارکت مدنی چیست – نکات قرارداد مشارکت مدنی
بر اساس تعاریفی که در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران ذکر شده، قرارداد مشارکت مدنی عبارت است از:
درآمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، به نحو مشاع، به منظور انتفاع و طبق قرارداد.
شاید برای شما نیز قراردادهای مدنی پیچیده به نظر برسند اما باید بگوییم اینگونه نیست. این مشارکت ها همان توافق های ساده هستند که شاید برای شما نیز پیش آمده باشد. قراردادهای مشارکت مدنی از قراردادهای پر کاربرد در فضای کسب و کارند و با ایجاد تسهیلات برای توسعه فعالیت‌های تولیدی، بازرگانی، صادراتی، خدماتی و ساخت و ساز، فضای کسب و کار را رونق می‌دهند. توجه کنید که در این نوع قراردادها تعیین برخی نکات بسیار ضروری است تا طرفین بعداً دچار مشکل و یا ضرر و زیان احتمالی نشوند. بهتر است به طور دقیق موضوع قرارداد مشخص شده و آورده هر یک از دو طرف به تفصیل در قرارداد ذکر شود.
موارد استفاده از قراردادهای مشارکت مدنی
از قرارداد مشارکت مدنی در فعالیت‌های خدماتی، صادرات کالا، تولید کالا، فروش محصولات، واردات کالا و ماشین‌آلات، بازرگانی، ساخت مسکن به صورت انفرادی، انبوه‌سازی و … استفاده می‌شود. از معروف‌ترین شکل قراردادهای مشارکت مدنی عبارتند از:
- نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
- مشارکت مدنی با بانک
- مشارکت مدنی خصوصی
هر کدام از موارد ذکر شده شرایط و قوانین خاص خود را دارند که در ادامه مطلب به اختصار آنها را توضیح خواهیم داد.
مشارکت در ساخت و ساز
این نوع قرارداد مشارکت مدنی، بیشترین نوع قراردادی است که در جامعه ما رواج دارد. این نوع قرارداد، قراردادی است که مالک یا مالکان زمین و صاحب یا صاحبان سرمایه در قالب قراردادی برای ساخت و ساز ساختمان با مشخصات معین مشارکت می‌کنند. در این نوع مشارکت آورده یا همان سرمایه مالک، زمینی است که در آن ساخت و ساز توسط سازنده که سرمایه و آورده او نیز تقبل هزینه‌های ساخت و ساز است، انجام می‌گیرد و هر دو طرف قرارداد بنابر توافق اولیه خود از سود حاصله منتفع می‌شوند.
به عبارت ساده‌تر مشارکت مدنی ساخت همان توافق صاحب زمینی است که سرمایه کافی برای ساخت خانه ندارد و به همین علت با شخصی که دارای سرمایه و تجربه کافی در زمینه ساخت است قرارداد می‌بندد و به جای پرداخت هزینه ساخت، مصالح و … در تعداد واحدهای ساخته شده شریک می‌شود. در این حالت کافی است این دو شخص در حضور شخص سومی که با این نوع قراردادها آشنایی دارد توافق کنند و این توافق را به صورت نوشته در بیاورند و در آن تمام نکات مهم را بنویسند و در حضور شاهدان امضا کنند.
نکات مهم قرارداد مشارکت مدنی در ساخت و ساز
برای جلوگیری از هر گونه ضرر و زیان وارده به طرفین، نکاتی تعیین و مشخص شده‌اند که بهتر است در ابتدای قراردادها به صورت کامل ذکر شوند.
در نوشتن این نوع قرارداد مشارکت مدنی تا حد امکان از جملات ساده و روان استفاده شود تا مطلبی گنگ و نامفهومی وجود نداشته باشد و بهترین حالت ممکن نوشتن این نمونه قرارداد به صورت ورد و کامپیوتری است تا کلمات به صورت واضح مشخص شوند.
فردی که اقدام به نوشتن متن قرارداد می‌کند، باید ماهر و مسلط به این نوع قراردادها باشد و بتواند آن را کاملاً قانونی و درست تنظیم کند.
طرفین قرارداد بهتر است قبل از امضای قرارداد آن را به طور کامل مطالعه کنند و در صورت داشتن نکات و جملات گنگ آنها را برطرف کنند. در این حالت بهترین راه، حضور وکلای طرفین در هنگام عقد قرارداد است.
بهتر است از شهود قابل دسترس و مطمئن در هنگام عقد قرارداد استفاده شود.
زمان شروع و پایان ساخت پروژه حتماً تعیین شود و در صورت تخلف از این تاریخ تمهیدات لازم در نظر گرفته شود.
میزان آورده‌های طرفین و عایدی آنان، زمان تحویل املاک، زمانبندی پیشرفت کار، مصالح به کار گرفته شده در روند ساخت، کیفیت مصالح و… مواردی هستند که باید در قرارداد مشخص شوند.
فرمول محاسبه سود ساختمان
حال تصور کنید ساخت و ساز پایان یافته و فی مابین می‌خواهند سود و سهم خود را دریافت کنند، در حالت کلی تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه، معمولاً به صورت توافقی انجام می‌شود و برای آن قانونی وجود ندارد، اما اکثر افراد سعی می‌کنند در این زمینه از عرف پیروی کنند. در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می‌شود اما چگونه؟ تصور کنید اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است خانه در آن محل ساخته شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
مقدار بلاعوض چیست؟
تصور کنید مالک بخشی از زمین خود را برای ساخت و ساز به سازنده می‌فروشد و سازنده به جای پرداخت مبلغ آن، اقدام به ساخت و ساز سهم مالک می‌کند و وجه تفاوت آن را به صورت نقد می‌پردازد. به این وجه تفاوتی که در فرمول بالا محاسبه می‌شود مقدار بلاعوض گفته می‌شود. برای محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، از فرمول زیر استفاده می‌شود:
R = A% × D – G% × M
در این فرمول M کل ارزش ملک، G قدرالسهم سازنده، D کل هزینه ساخت، A قدرالسهم مالک و R مقداربلاعوض است. این مقدار بلاعوض پولی است که صاحب سرمایه در اختیار صاحب زمین می‌گذارد تا او بتواند با آن پول در مدت ساخت پرژه و تا تمام شدن کامل آن، جایی برای سکونت خود و خانواده فراهم کند.
قرارداد مشارکت مدنی با بانک
یکی دیگر از رایج‌ترین قرارداد مشارکت مدنی، عقد قرارداد با بانک است. این قرارداد زمانی بسته می‌شود که فرد می‌خواهد سرمایه‌گذاری انجام دهد و به تبع آن با دریافت سرمایه از بانک، بانکی را نیز در سرمایه‌گذاری خود شریک کند. در این حال بانک از فرد اطلاعات هویتی، موضوع مشارکت، میزان سرمایه مورد نیاز، حداکثر مدت مشارکت، پیش‌بینی خرید، هزینه و فروش، سهم سود پیشنهادی متقاضی و وثیقه‌هایی برای ضمانت حسن انجام کار را درخواست می‌کند. سپس بانک با بررسی کامل شرایط اگر این قرارداد به سود او باشد اقدام به مشارکت و عقد قرارداد با فرد مورد نظر می‌کند.
در پایان هر سال مالی، سود حاصل از شراکت توسط بانک و شریک تقسیم می‌شود، البته این تقسیم متناسب با سرمایه هر دو طرف انجام می‌شود. بانک یا سایر موسسات مالی می‌توانند تا ۸۰ درصد کل سرمایه را در یک قرارداد در اختیار بگیرند.
قرارداد مشارکت مدنی خصوصی
قرارداد مشارکت مدنی خصوصی نیز شکل دیگری از این قراردادها است که به وسیله آن یک طرف سرمایه مادی خود و طرف دیگر سرمایه معنوی خود را برای مشارکت در میان می‌گذارد. در این حالت یکی از طرفین سرمایه و طرف دیگر عهده دار مدیریت فعالیت مورد نظر می‌شود که طرف اول را مالک و طرف دوم را عامل می‌نامند.
به عبارت ساده‌تر تصور کنید دو یا چند نفر قصد تشکیل یک شرکت را دارند، در این حالت فردی که سرمایه در اختیار اوست هزینه ساخت شرکت را تقبل می‌کند و فرد دیگر وظیفه مدیریت شرکت را برعهده می‌گیرد، در این صورت یک مشارکت مدنی خصوصی شکل می‌گیرد و توافق آنها از طریق یک وکیل شکل قانونی پیدا می‌کند. ذکر میزان سهم الشرکه هر یک از طرفین و مدت قرارداد در این نوع قراردادها اهمیت زیادی دارد که باید در متن قرار داد ذکر شوند.
ابطال قرارداد مشارکت مدنی
فسخ در لغت به معنای نقض است و در مورد قراردادها به معنای انحلال ارادی و ابطال عقود تلقی می‌شود.
در واقـع فسخ یعنی پایان دادن به یک قرارداد که این دعاوی می‌تواند یا از طرف یکی از مشارکت کننده‌ها یا توسط وکالت فرد سوم انجام گیرد.
نکات مهم فسخ قرارداد
فسخ قرارداد بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت کنند.
تحت هیچ شرایطی افراد نمی‌توانند به صورت یک طرفه معامله را فسخ کنند و فسخ در صورتی امکان دارد که این حق برای شخص در قرارداد ذکر شده باشد.
روش‌های فسخ قرارداد
- توافق طرفین
در هنگام بسته شدن قرارداد هر کدام از طرفین یا شخص ثالث می‌توانند برای فسخ قرارداد زمان معینی تعیین کرده، مدت آن را به صورت دقیق در متن قرارداد ثبت کنند، در این حالت تا زمان مقرر هر کدام از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. - حکم مستقیم قانون
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند.
تحریریه شرکت محوطه سازی
