اموال غیرمنقول چیست ؟ هر آنچه لازم است در این مورد بدانید
سند، دعاوی، دعاوی حقوقی، منقول و غیرمنقول و… این‌ها کلمات و عباراتی هستند که بیشتر ما اگر کمی در فضای کار و معامله حضور داشته باشیم، به صورت روزانه آنها را می‌شنویم. “مال” در ادبیات حقوق، به معنی دارایی یا properties هر فرد است و این اموال بسته به شرایط و صاحبانشان، انواع متفاوتی دارند. چیزهایی که در مالکیت ما هستند، می‌توانند کوچک، بزرگ، ارزان یا گران باشند. مثلا دفتر یا تقویم رومیزی مال ماست و از طرفی، املاک و مغازه‌ها هم مال محسوب می‌شوند. تمام این مالها مشابه هستند؟ اموال غیرمنقول چیست و تفاوت آن با اموال منقول در چه مواردی است؟ چطور می‌توانیم با داشتن اطلاعات حداقلی در مورد این جور مسائل حقوقی، در موقعیت‌های روزمره و دعاوی مختلف جلو بیفتیم؟ چه مواردی را هنگام انتقال مالکیت مد نظر داشته باشیم و چطور خطرات معامله را به حداقل برسانیم؟
اموال منقول اصلا چه جور اموالی هستند؟
قبل از پاسخ به سوال اموال غیرمنقول چیست بیاید اول مال منقول را بشناسیم و مفهومش را دقیقا بررسی کنیم. واژه “منقول” یعنی انتقال یافته و برداشته شده. معنی حقوقی این عبارت هم خیلی به معنی لغوی آن نزدیک است. در قوانین مدنی، به مواردی “مال منقول” می‌گوییم که بتوان آنها را از جایی با جای دیگر منتقل کرد، البته بدون این که به مال یا محل قرارگیری آن آسیبی برسد. با این تعریف، بیشتر اموال ما منقول هستند. چیزهایی مثل ماشین، لوازم خانگی (مثل ظرف و ظروف، گاز و یخچال و بخاری)، لوازم الکترونیکی (یخچال، ماشین لباسشویی و ماشین ظرفشویی و…). اما هر مال منقول، می‌تواند در یکی از این دو دسته قرار بگیرد: مال منقول ذاتی و مال در حکم منقول.
- مال منقول ذاتی: اموالی که بتوانیم آنها را حس و لمس کنیم و البته قابل جابجایی بدون آسیب هم باشند. چیزهایی مثل میز، کتابخانه، ماشین، لباس و وسایل مختلف خانگی.
- مال در حکم منقول (یا اموالی که تابعیت منقول می‌پذیرند): این نوع اموال، قابل لمس و فیزیکی نیستند و اغلب از جنس حق و حقوق یا منافع مال تعریف می‌شوند. در واقع حقوق و منافعی که متعلق به یک مال منقول باشند. مثال‌های این مورد: حق وثیقه، حق انتفاع از اموال منقول، دعاوی استرداد حق مالکیت، حقوق مولفین و مصنفین، حقوق مخترعان و …
هر دو این انواع، در دسته اموال منقول و قابل جابجایی قرار می‌گیرند. اما اموال غیرمنقول چیست؟
تفاوت مال منقول و اموال غیرمنقول چیست ؟
اموال غیرمنقول چیست؟ قانون مال غیرمنقول را این طور تعریف می‌کند: ” مال غیرمنقول آن است که نتوان آن را از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه‌ی عمل انسان به‌نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود”.
این تعریف در نگاه اول، سخت و پیچیده به نظر می‌رسد اما معنی خیلی ساده‌ای دارد: مال غیرمنقول را بر خلاف مال منقول، نمی‌توانید جابجا کنید. بسیاری از این اموال حتی سند ندارند و نمی‌شود آنها را از مکانی به مکان دیگر برد. البته خیلی از معاملات معمول و روزانه ما شامل اموال غیرمنقول هستند و می‌شود با سند وکالت فروش آنها را جابجا کرد.
چیزهایی مثل خانه، واحد مسکونی، زمین‌های زراعی و کشاورزی یا آپارتمان. بعضی از انواع مال غیرمنقول، طبیعتا قابل جابجایی نیستند. مثلا معادن سنگ و طلا، زمین‌های مسکونی یا کشاورزی و باغ‌های میوه. بعضی از آنها هم ذاتا قابل انتقال هستند اما شیوه کاربردشان آنها را غیر قابل انتقال کرده. چیزهایی مثل بتن ساختمانی، اسکلت ساختمان و … تا زمانی که در داخل یک ساختمان (واحد یگانه) قرار داشته باشند، نمی‌توانند جدا و جابجا شوند اما در صورت تخریب ساختمان، تغییر ماهیت داده و به مال منقول تبدیل می‌شوند. به این نوع مال، مال منقول غیرمصرفی می‌گوییم. پس تا اینجا به یک پاسخ کلی برای پرسش اموال غیرمنقول چیست رسیده‌ایم.
سند وکالت فروش اموال غیرمنقول چیست ؟
اموال غیرمنقول چیست و چطور می‌توانیم آنها را معامله کنیم؟ مثل هر چیز دیگری، با وکالت. به موجب ماده ۶۵۶ قانون مدنی، عقد وکالت عقدی است که در آن “یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید، که طرفین آن موکل یعنی اذن دهنده و ماکول یعنی ماذون می‌باشد”. در هر معامله‌ای، شما می‌توانید وکالت به وکیلتان بدهید تا به جای شما امور را جلو ببرد.
وقتی شما یک مال غیرمنقول مثل ملک یا خانه را می‌خرید یا می‌فروشید (معامله‌ای که نیازمند ثبت و تنظیم سند رسمی است) وکالت فروش را می‌توانید به فرد دیگری بسپارید. در این موارد اما باید احتیاط را رعایت کنید و موارد امنیت معامله را همیشه در نظر داشته باشید. مال غیرمنقول، باید به صورت کاملا رسمی و سنددار معامله شود. اگر در اولین فرصت سند ملک انتقال پیدا کند، فرصت کلاهبرداری از بسیاری از مجرمین سلب می‌شود. این سند باید قطعی باشد. اگر خریدار هستید سعی کنید از خرید مال غیرمنقول که سند مجزا و تفکیکی آن (به هر دلیلی) حاضر نیست پرهیز کنید. هرچه بیشتر دقت کنید، در دعاوی احتمالی آینده هم قدرتمندتر ظاهر خواهید شد.
سند صلح اموال غیرمنقول یعنی چه؟
سند صلح اموال غیرمنقول در واقع یک نوع قرارداد است که رسمیت دارد و در دعاوی حقوقی هم شناخته شده است. اگر به دنبال ریشه‌های حقوقی سند صلح یا صلح‌نامه هستید، می‌توانید دو ماده ۷۵۲ و ۷۵۸ قانون مدنی را بررسی کنید که دقیقا به همین موضوع اشاره دارند. سند صلح یا صلح‌نامه، برای اموال غیرمنقول مثل املاک هم به کار میرود.
البته یکی از نکات خیلی ظریف و مهم این مسئله، این است که سندهای صلح تنها برای املاکی که در حال حاضر موجود هستند رسمیت دارد. ملکی که تخریب شده یا به هر دلیلی از بین رفته، دیگر نمیتواند سند صلح داشته باشد. صلح‌نامه نه فقط برای پایان دادن به دعاوی حقوقی، بلکه برای جلوگیری و پیش‌بنی دعاوی آینده هم ایجاد می‌شود. عقد صلح، می‌تواند به صورت عرفی جایگزین عقد بیع (نقل و انتقال یا فروش مال غیرمنقول) هم بشود.
مثلا تصور کنید که یک ملک اشتراکی با فرد دیگری خریداری کردهاید و هر کدام از شما، مالک سه دونگ آن محسوب میشوید. هر نوع قرارداد فروش (بیع) یا نقل و انتقال مالکیتی می‌تواند بین شما دو نفر (یا مشتریان و خریداران مال غیرمنقول)، نه با قرارداد که با سند صلح انجام بپذیرد. سند صلح برای پایان دادن به دعواهای مالی هم استفاده می‌شود: مثلا برای پایان دادن به بدهی‌ها و تسویه کامل حساب‌ها.
اموال غیرمنقول ذاتی
برای تکمیل پرسش اموال غیرمنقول چیست، باید تعریفی از مال غیرمنقول ذاتی که در قانون آمده را بدانیم: ” آن نوع مالی است که اولاً و با لذات و بدون دخالتی وصف غیرمنقول را کسب کرده و جابجایی آن از جایی به جای دیگر حتی با خرابی محل استقرار نیز ممکن نمی‌باشد”. تعریف مشخص و واضحی است مگر نه؟ معنی این تعریف این است که این نوع اموال را حتی نمی‌شود با خرابی خود مال یا محل، از مکانی به مکان دیگر منتقل کرد. مثلا اگر شما بخواهید زمین کشاورزی یا باغ میوه‌تان را به فرد دیگری بفروشید، قادر نخواهید بود باغ را از جای فعلی‌اش بلند کنید و پیش خریدار ببرید. بلکه باید با استفاده از سند و مدرک، مالکیت آن را به دیگری واگذار کنید. مالک جدید هم نمیتواند آن را جابجا کند.
با این حال بعضی از اموال غیرمنقول هستند که قابل تخریب و جابجایی هستند (حتی به قیمت از بین رفتنشان): مثل مغازه، ساختمان‌های مسکونی و حتی نیروگاه‌ها. در واقع مال غیرمنقول ذاتی، مالی است که همیشه در یک مکان ثابت قرار دارد و تنها مالکیت آن از فردی به فرد دیگر جابجا خواهد شد. این‌ها، نمونه‌هایی از مال غیرمنقول ذاتی هستند:
- معدن (سنگ، طلا و…)
- زمین مسکونی
- زمین کشاورزی
- باغ و باغچه
شاید برایتان جالب باشد که محصولات زراعی و کشاورزی مثل میوه و سبزیجات هم، تا وقتی که چیده و برداشت نشده باشند، مال غیرمنقول محسوب می‌شوند.
اموال منقول غیرمصرفی
همان طور که پیش از این در پاسخ به اموال غیرمنقول چیست گفتیم، اموال منقول یعنی اموالی که قابل جابجایی هستند و برای فروش یا انتقالشان، می‌شود بدون آسیب به خود مال یا مکان مال آنها را از مکانی به مکان دیگر برد. اما بعضی از اموالی که کمی تغییر در جابجایی را متحمل می‌شوند را هم می‌توانیم مال منقول بنامیم.
اگر وارد تعاریف پیچیده حقوقی نشویم، تعریف ساده مال منقول غیرمصرفی این است ” مالی که که بدون تغییر محسوس و از دست دادن مشخصات اصلی بتوان بطور مکرر از آنها استفاده نمود.” مثلا پنجره‌هایی که در یک ساختمان داخل دیوار کار شده‌اند را، گاهی می‌شود بعد از تخریب ساختمان دوباره در جای دیگری استفاده کرد. درست است که این پنجره‌ها دیگر نو نیستند و حتی ممکن است کمی تغییر شکل داده باشند، اما هنوز “پنجره” هستند و مشخصات اصلی‌شان تغییری نکرده. بنابراین بعد از تخریب ساختمان، مال منقول غیرمصرفی محسوب می‌شوند.
با شرکت مهندسی محوطه سازی به روز باشید
