فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و مستاجر چگونه است؟

قرارداد اجاره خانه یکی از قراردادهای پرکاربرد و ظاهرا بی‌دردسر برای اغلب افراد است. با وجود این، بسیاری از ما ممکن است با موقعیت‌هایی مواجه شده باشیم که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستآجر) به دلایل مختلفی تصمیم به فسخ اجاره نامه گرفته است. در چنین شرایطی آگاهی از قوانین حاکم بر شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هریک از طرفین، ضرر و زیان و خسارات مربوط به موجر و مستاجر اهمیت زیادی خواهد داشت. در این مطلب به نکات مربوط به فسخ قرارداد اجاره‌نامه قبل از موعد می‌پردازیم.

بسیاری از افراد هستند که با تمدید چندباره اجاره نامه، با اعتمادی که از هم به دست می‌آورند، تصمیم می‌گیرند که برای تمدید مجدد، اجاره نامه‌ای ننویسند. چرا که فکر می‌کنند با این کار، هزینه‌ای اضافی به عنوان کمیسیون خواهند پرداخت. اما لازم است همیشه شرط احتیاط را به یاد داشته باشید. در این جور مواقع شاید ضرب‌المثل “حساب، حساب است و کاکا برادر” به یاد شما بیاید. برای این که زمانی به مشکلی با دلایل مختلف، برای شما پیش نیاید، لطفا اجاره نامه خود را برای تمدید متناسب با شرایط اجاره سال جاری به صورت کتبی تهیه کنید. زمانی که همه چیز روشن و شفاف بر روی کاغذ آورده شود، با خیال راحت‌تری معامله خود را انجام می‌دهید.

مطالب مرتبط: اجاره نامه زمین کشاورزی

فسخ قرارداد اجاره به چه معناست؟

فسخ اجاره‌نامه به معنای آن است که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوطه و ارائه دلایل موجه تصمیم بگیرند که قرارداد امضا شده را پیش از موعد مقرر پایان دهند.

شرایط قانونی که طبق آن هر یک از طرفین حق فسخ اجاره نامه را دارد برای موجر و مستاجر متفاوت است. به طور کلی امکان فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل یا با دلایلی غیر از دلایلی که در ادامه ذکر می‌کنیم، چه از جانب موجر و چه از جانب مستاجر امکان‌پذیر نیست. مگر آن که دلایل مورد نظر جزء شروط اجاره نامه بوده یا حق فسخ اجاره نامه در پشت قرارداد اجاره نوشته شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

• ملک شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد
• حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد (ذکر دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین ضروری است)
• قسمتی از ملک به گونه‌ای تخریب یا معیوب شود که مستاجر نتواند از آن بهره ببرد و قابل تعمیر هم نباشد
• موجر تعهد کند که قسمتی از ملک را در مدت مقرر تعمیر کند و به تعهد خود عمل نکند

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

• در اجاره‌نامه ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
• مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر کند.
• مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد.
• مستاجر ملک را بدون اجازه موجر برای کاربرد خاصی (مثلاَ تجاری) استفاده کند.
• مستاجر فعالیت‌های نادرستی (به لحاظ قانونی یا عرفی) در ملک موجر انجام دهد.
• مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر جهت انجام تعمیرات در ملک را ندهد.
• مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد.
• به طور کلی بهتر است در صورت تمایل هر یک از طرفین قرارداد به فسخ اجاره‌نامه، موجر و مستاجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل کنند، چون فسخ آن زمانبر بوده و به صرف هزینه و انرژی زیادی احتیاج دارد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

اگر ملک مورد نظر با آن چه که توسط مالک توصیف شده تفاوت زیادی داشته باشد یا ویژگی‌ها و شرایط توصیف شده در اجاره نامه را نداشته باشد مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند.

همچنین اگر بخشی از ملک مورد نظر دارای عیوب رفع ناشدنی باشد که باعث بلااستفاده شدن بخشی از ملک شود و موجر تعهدی مبنی بر رفع آن‌ها داده و عمل نکند مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را دارد.

از طرف دیگر اگر مستاجر در مورد موضوعاتی که منافع موجر در آن باشد ادعای دروغینی کرده باشد (به طور مثال در مورد تعداد افراد خانواده یا وضعیت تاهل یا نوع کاربری که خانه را به آن منظور اجاره کرده‌اند) موجر حق فسخ اجاره‌نامه را خواهد داشت.

مطالب مرتبط: قانون جدید تخلیه مستاجران

خسارت فسخ اجاره نامه

همان طور که گفتیم فسخ قرارداد اجاره بدون داشتن شرایط و دلایل قانونی از جانب موجر یا مستاجر امکان‌پذیر نیست. در صورتی که هر یک از طرفین بدون داشتن دلیل قانونی اقدام به فسخ نماید باید خسارت طرف دوم قرارداد را به طور کامل پرداخت کند. خسارت به طور معمول در زمان انجام معامله بین موجر و مستاجر توافق شده و در اجاره نامه ثبت می‌شود.

خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر معمولا معادل یک ماه مبلغ اجاره خانه مورد نظر است. به طور مثال اگر بابت اجاره خانه در مجیدیه تهران مبلغ ۲ میلیون تومان می‌پردازید و قصد فسخ قرارداد پیش از موعد را داریم باید مبلغ ۲ میلیون تومان بابت خسارت فسخ اجاره بپردازیم.

در صورتی که میزان خسارت در قرارداد قید نشده باشد هر یک از طرفین می‌تواند با ارائه مدارک و ادله به دادگاه مراجعه کند.

کمیسیون فسخ قرارداد

در صورتی که پس از انعقاد قرارداد اجاره یکی از طرفین اقدام به فسخ اجاره نامه نماید باید حق کمیسیون مشاور املاک به طور کامل و طبق توافق قبلی پرداخت شود. اما به طور معمول حق کمیسیون هر دوطرف توسط فردی که تقاضای فسخ قرارداد کرده پرداخت می‌شود.

حکم تخلیه موقت

اگر در طول مدت زمان اجاره تعمیراتی برای ملک مورد اجاره لازم باشد مستاجر نمی‌تواند مانع انجام تعمیرات شود حتی اگر به دلیل تعمیرات امکان استفاده از ملک مورد نظر یا بخشی از آن وجود نداشته باشد. در صورتی که مستاجر مانع از انجام تعمیرات شود موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و اگر تعمیرات ضروری شوند دادگاه می‌تواند مستاجر را ملزم کرده و حتی در صورت نیاز حکم به تخلیه موقت ملک تا پایان تعمیرات بدهد.

درخواست تخلیه عین مستاجر (در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر)

اگر مستاجر در مهلت مقرر قانونی اجاره‌بهای ملکی که اجاره کرده را نپردازد موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و شکایت کند. دادگاه قضایی اخطاریه‌ای مبنی بر پرداخت اجاره‌بها و اقساط عقب افتاده ملک برای مستاجر ارسال می‌کند. در صورتی که مستاجر تا ده روز پس از دریافت اخطاریه به پرداخت مبلغ اجاره و اقساط آن اقدام نکند موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تخلیه ملک و وصول اجاره‌بها را درخواست کند.

در صورتی که پس از صدور اجراییه دفترخانه مستاجر بدهی عقب افتاده خود را پرداخت کند حکم تخلیه متوقف می‌شود. اما موجر می‌تواند با استناد به تخلف مستاجر درخواست تخلیه عین مستاجر را از دادگاه داشته باشد.

مستاجر می‌تواند قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای عقب افتاده بیست درصد آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری به ودیعه بگذارد. در این صورت حکم تخلیه لغو شده و مستاجر باید خسارت دادرسی را پرداخت کند. مبلغ ودیعه نیز به موجر پرداخت خواهد شد. البته هر مستاجر تنها یک بار می‌تواند از این فرصت استفاده کند.

مطالب مرتبط: حق کمیسیون املاک ۱۴۰۲

دستور تخلیه ملک پس از اتمام موعد اجاره

در بعضی موارد مستاجر پس از پایان مدت اجاره حاضر به تخلیه ملک نیست. در این موارد موجر می‌تواند درخواستی برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف ارائه کند. شورای حل اختلاف پس از احراز مالکیت موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

اگر مالکی قصد فروش ملکی را داشته باشد که در اختیار مستاجر است باید حق فسخ قرارداد را در اجاره نامه داشته باشد. در غیر این صورت باید رضایت مستاجر را جلب کند یا ملک را به همراه مستاجر به مالک جدیدی واگذار کند.

درخواست فسخ قرارداد از جانب هریک از طرفین می‌بایست به مدت سه ماه زودتر به طرف مقابل در میان گذاشته شود. فرآیند فسخ قرارداد موضوعی زمان‌بر است و تقریبا به همین اندازه طول خواهد کشید. بنابراین لازم است طرفین قرارداد فرصت کافی برای اقدامات مربوطه داشته باشند.

تحریریه: شرکت محوطه سازی