قانون مشاعات ساختمان مسکونی در پشت بام، حیاط خلوت و پارکینگ

احتمالا به هنگام خواندن عنوان این مطلب کلمه‌ای که ذهن شما را درگیر خود می‌کند، کلمه‌ی مشاع است، این‌که مشاع چیست؟ چه ارتباطی با پشت‌بام و پارکینگ ساختمان‌های مسکونی دارد و چه قوانینی برای آن طراحی شده است؟ اگر شما هم جزو افرادی هستید که به دنبال پاسخ این سوالات می‌گردید، با ادامه‌ی این مطلب همراه باشید تا قانون مشاعات ساختمان را بیان کنیم و به سوالات شما پاسخ دهیم.

مشاع چیست؟

قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء باشد، قسمت‌های مشترک یا مشاع محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قایل شد.

ملک مشاع در ویکی پدیا چنین تعریف شده است:

مِلکِ مُشاع، به معنی خاک بخش نشده دراصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده‌ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می‌باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. مشاع در مقابل مفروز (به معنای جداکرده شده‌است که مالکان و حدود آن مشخص شده) است. مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر، و ایشان با یکدیگر شریکند این تعریف دارای آثار حقوقی است به‌طور مثال بحث شفعه یا دعوی افراز و …

به عبارت ساده‌تر املاک مشاع به هر قسمتی از ساختمان گفته می‌شود که در سند ذکر نشده و مالکی برای آن تعیین نشده باشد.

پارکینگ، پله‌ها، تاسیسات و موتورخانه، آسانسور، راهرو، پشت‌بام، زمین ساختمان، حیاط، لابی و باغچه جزو املاک مشاع محسوب شده و کلیه‌ی ساکنین در آن‌ها سهم دارند.

مطالب مرتبط: اجاره نامه زمین کشاورزی

قانون مشاعات ساختمان در پشت بام

با این‌که اغلب صاحبان طبقه‌ی آخر نسبت به پشت‌بام ساختمان‌ احساس مالکیت دارند، اما این قسمت از ساختمان نیز همانند سایر مشاعات مشترک بوده و هیچ یک از ساکنین حق تصرف آن را ندارند. بنابراین، هیچ‌یک از اهالی ساختمان حتی با داشتن رای اکثریت، حق شستن فرش، استفاده از نواحی خالی و اضافی و انبار کردن وسایل در پشت بام ساختمان را ندارند.

در مورد هزینه‌های متقبل شده از پشت بام، تمامی ساکنین مشترک هستند و ساکنین طبقات اول و دوم نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام بی‌تفاوت باشند. زیرا تأمین هزینه‌های فضاهای مشاع و مشترک بر عهدۀ همۀ ساکنان آپارتمان است و نه عده‌ای خاص. ساکنین ساختمان اگر بخواهند چیزی در پشت‌بام نصب کنند، باید مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج روی پشت بام را داشته باشند و هم‌چنین رضایت ساکنین ساختمان بر این امر باشد. لازم به ذکر است که هیئت مدیره به تنهایی نمی‌تواند راجع به نصب کردن یا نکردن چیزهایی هم‌چون آنتن در پشت بام تصمیم گیری کنند، بلکه باید ماجرا را در مجمع عمومی مطرح نمایند و در صورت تصویب، اجرایی کنند.

برای تبدیل پشت بام به «روف گاردن» و باغچه نیز همین قانون صادق است و باید ابتدا اساس‌نامه را بررسی کرد و اگر در اساس‌نامه چنین مسئله‌ای قید نشده ‌است، میان اعضای هیئت مدیره و مالکان به رأی گذاشته‌ می‌شود و در صورت تصویب اجرایی می‌شود.

در مواردی هم‌چون تعمیرات باید هزینه را از کلیه‌ی ساکنین دریافت کرد. اگر چه خرابی پشت بام، ساکنین آخرین طبقه آپارتمان را اذیت می‌کند و برای او دردسر ساز است؛ اما این‌گونه نیست که فقط طبقات بالا هزینه را پرداخت کنند. هزینه (به عنوان مثال، ایزوگام) و پرداخت آن به عهده تمامی اعضای آپارتمان است و در صورتی‌که متراژ تمام واحدهای آپارتمان مساوی نباشد هر واحد نسبت به متراژ خود هزینه پرداخت می‌کنند. به عنوان مثال، اگر واحدهای ۱۰۰ متری ۱ میلیون تومان پرداخت کردند، واحدهای ۱۵۰ متری حدود ۱.۵ میلیون پرداخت می‌کنند.

قانون مشاعات ساختمان در حیات خلوت

حیاط خلوت به محوطه بیرونی و پشتی از یک ساختمان گفته می‌شود که معمولاً بدون سقف یا دارای سقف نورگیر است. همان‌طور که اغلب ساکنین طبقه‌های آخر نسبت به پشت‌بام حس مالکیت دارند، ساکنین طبقه‌های اول نیز نسبت به حیاط خلوت همین احساس را دارند. حیاط خلوت ساختمان‌ها معمولا متصل به طبقه‌های اول ساخته می‌شوند و دیگر ساکنین به آن دسترسی ندارند. با این حال، اگرچه حیاط خلوت ساختمان عموما در اختیار ساکنین طبقه اول است، اما ایجاد هرگونه تغییر در این حیاط از جانب این ساکنین ممنوع می باشد.

تا زمانی‌که استفاده‌ی ساکنین طبقه‌ی اول از حیاط خلوت برای سایرین آزاردهنده نباشند، این افراد می‌توانند از آن استفاده کنند، اما هنانند سایر نقاط مشاع، استفاده از آن‌ مشارکتی بوده و تمامی ساکنین باید نسبت به تغییرات ایجاد شده آگاه باشند. از همین رو، اگر ساکنین طبقه اول آپارتمان قصد داشته باشند که حیاط خلوت را مسقف کنند، باید از سایر ساکنین ساختمان اجازه بگیرند، در غیر این صورت، اهالی و مدیر ساختمان می توانند علیه او شکایت کنند.

ساکنین سایر طبقات ساختمان با کسب اجازه از اهالی آپارتمان می توانند جهت دسترسی راحت تر به حیاط خلوت، از واحد خود به سمت حیاط خلوت پله نصب کنند.

مطالب مرتبط: قانون جدید تخلیه مستاجران

قانون مشاعات ساختمان در پارکینگ

براساس شرایطی که برای آپارتمان‌های امروزی وجود دارد، معمولا بخشی از ساکنین حق استفاده از پارکینگ را دارند. با این‌که هر ساختمانی قوانین مخصوص به خود را دارد، اما در اکثر ساختمان‌ها ساکنین خانه‌های بزرگ‌تر دارای پارکینگ هم هستند.

در هنگام نوشتن اجاره نامه یا در هنگام خرید خانه حتماً سهم خود را از پارکینگ مشخص کنید و درصورتی که به شما پارکینگ تعلق پیدا می‌کند، حتماً آن را در سند یا اجاره نامه قید کنید. شما نمی‌توانید بدون اجازه از پارکینگی که متعلق به شخص دیگری است استفاده کنید. در صورتی که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن بدون اجازه مالک استفاده کنند، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.

اما اگر پارکینگ خالی در ساختمان شما موجود باشد، می‌توانید آن را با آگاهی کامل مالک اجاره کرده و استفاده کنید.

اگر فردی در پارکینگ آپارتمان فرد دیگری خودرو خود را متوقف کند و تمایل به برداشتن آن نداشته باشد، بر اساس قانون آپارتمان نشینی جرم محسوب شده و جریمه و حبس به عنوان مجازات برای او در نظر گرفته می‌شود. در چنین شرایطی معمولا مالک پارکینگ موضوع را با مدیر ساختمان در میان می‌گذارد و آن‌ها تلاش می‌کنند تا مشکل را برطرف کنند، در صورت عدم توافق، مالک می‌تواند درخواست رسمی خود را به دادگستری ارائه کند.

طبق قانون آپارتمان نشینی، نمی‌توان بدون جلب رضایت تمام اهالی ساختمان در پارکینگ مراسم برگزار کرد. قرار دادن وسایلی مانند میز و صندلی در پارکینگ برای استفاده شخصی ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود. بنابراین، اگر شخصی چنین تصمیمی داشت، ابتدا باید آن را در مجمع عمومی مطرح کند و در صورت رضایت تمامی اعضا برای آن اقدام کند. جلسه مجمع عمومی ساختمان را معمولا هیئت مدیره هدایت می‌کنند، بنابراین، اگر شخصی قصد تغییر در قسمت‌های مشاعی ساختمان را داشته باشد، باید هماهنگی‌های لازم را با آن‌ها انجام دهد.

مطالب مرتبط: حق کمیسیون املاک ۱۴۰۲

نتیجه‌گیری

مشاعات در ساختمان به قسمت‌هایی از آن گفته می‌شود که متعلق به اکثریت ساکنین ساختمان است و هیچ‌کسی حق انحصاری برای تملک آن‌ها را ندارد. قانون مشاعات بر این موضوع تاکید دارد که استفاده‌ی شخصی از ملک عمومی جایز نیست، مگر با رضایت عموم. یعنی اگر یک شخص نتواند رضایت کل ساکنین را جلب کند، باطبع نخواهد توانست از امکانات مشترک ساختمان بهره‌ی شخصی بگیرد.

بنابراین، اگر ساختمان شما دارای پشت‌بام، حیاط خلوت و پارکینگ بود، باید قوانین مطرح شده برای هر یک از این بخش‌ها را بدانید و بدون جلب رضایت ساکنین برای هیچ کاری اقدام نکنید.

تحریریه شرکت محوطه سازی