تفکیک سند مشاع و افراز ملک مشاع چیست
تفکیک سند مشاع یک موضوع بسیار مهم در رابطه با خانه‌هایی با مالکیت بیش از یک نفر است. به خصوص امروزه که ساخت‌وساز بافت فرسوده گسترش پیدا کرده و تعداد زیادی از خانه‌های قدیمی در حال ادغام شدن و تبدیل به آپارتمان‌های چندین طبقه هستند. در بسیاری از موارد این خانه‌ها پس از ادغام توسط یک سرمایه‌گذار یا به قول خودمان بساز-بفروش ساخته می‌شوند و این به معنی شراکت مالکین خانه‌ها و سازنده در آپارتمان‌های ساخته شده خواهد بود. به طور مثال اگر ما قصد خرید آپارتمان در سیدخندان را داشته باشیم که سند آن هنوز تفکیک نشده نمی‌توانیم برای انتقال سند آن اقدام کنیم.
نکته‌ای که وجود دارد این است که برای هر ملک مشاع در ابتدا فقط یک سند ملکی وجود دارد و در صورتی که هر یک از شرکا سند ملکی جداگانه بخواهد، باید برای افراز ملک یا تفکیک سند مشاع اقدام کند. در این مطلب درباره نکات مربوط به افراز و تفکیک املاک مشاع و مراحل مربوط به آن‌ها صحبت می‌کنیم.
تفکیک سند مشاع به چه معناست؟
اگر دو یا چند نفر به صورت مشترک صاحب ملکی باشند و بخواهند سند مجزایی برای سهم خود دریافت کنند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند مثل خرید و فروش و یا وثیقه را داشته باشند، باید برای تفکیک سند مشاع اقدام کنند. پس از طی مراحل مربوطه هر یک از شرکا می‌تواند سند جداگانه خود را که اعتبار آن به اندازه سند اولیه مثل سند منگوله دار و سند تک برگ است، دریافت کند.
افراز کردن ملک مشاع به چه معناست؟
افراز ملک مشاع هم مانند تفکیک سند مشاع به معنای تقسیم و مستقل کردن سهم هر یک از شرکاست. اما نکته مهم این است که در سند مالکیت ملک مشاع مورد نظر، نام تمامی شرکا وجود دارد. به عبارت دیگر ملکی وجود دارد که سند آن به چند مالک اختصاص دارد اما از نظر مساحت و محدوده فیزیکی تفکیک نشده است. با درخواست افراز ملک مورد نظر به لحاظ مساحتی تقسیم شده و برای تقاضاکننده سند جدا مربوط به سهم وی صادر می‌شود. افراز کردن ملک مشاع یکی از موارد حقوقی مهمی است که می‌تواند با رضایت سایر شرکا یا به اجبار انجام شود. در صورتی که سایر شرکا راضی به تقسیم شدن ملک مورد نظر نباشند متقاضی می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست افراز اجباری ملک را داشته باشد. افراز ملک تفاوت‌های دیگری هم با تفکیک سند مشاع دارد که در ادامه این تفاوت‌ها را توضیح می‌دهیم.
تفاوت افراز ملک و تفکیک سند مشاع
- در افراز، ملکی وجود دارد که مالک آن در سند چندین نفر هستند و شرکا برای تقسیم فیزیکی ملک خود درخواست افراز ملک می‌دهند. مالکیت ملکی که برای درخواست افراز اقدام می‌کند الزاما باید متعلق به چند نفر باشد. در حالی که در تفکیک سند چنین ضرورتی وجود ندارد و مالک کل ملک می‌تواند یک فرد باشد و سهم هر یک از شرکا به لحاظ مساحتی مشخص است اما سند جداگانه برای آن‌ها وجود ندارد.
- تفکیک ملک فقط تقسیم کردن سند ملک برای شرکاست اما افراز ملک تقسیم سند همراه با تعیین سهم مالکان مشاع است. در این تقسیم قطعات افراز شده به اندازه سهم مالک مشاع از کل زمین خواهد بود.
- در افراز ملک رأی از جانب دادگاه یا دفتر ثبت صادر می‌شود در حالی که در مورد تفکیک سند مشاع صورت جلسه تفکیکی تنظیم می‌شود.
- با توجه به این که افراز از طریق رأی انجام می‌شود بنابراین مبنای آن اجبار است در صورتی که در تفکیک سند مشاع مبنا توافق و رضایت طرفین است.
- در تفکیک سهم هر یک از شرکا جدا می‌شود و ملک دیگر به صورت مشاع نخواهد بود. اما در افراز فقط سهم فردی که درخواست افراز داده جدا می‌شود و باقی ملک همچنان به صورت مشاع باقی می‌ماند.
مراجع رسیدگی به افراز ملک
دو مرجع صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملک را دارند. اول محاکم دادگستری و دوم دفتر ثبت. باید دقت کنیم که دفتر ثبت فقط در صورتی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملک را دارد که عملیات ثبتی ملک مورد نظر پایان یافته باشد.
مراحل تفکیک سند مشاع
- ابتدا درخواست اولیه جهت تفکیک سند به اداره ثبت ارائه می‌شود.
- در مرحله بعد، پس از مشخص شدن سهم مربوط به هر یک از شرکا سند اولیه باطل شده و یک تقسیم نامه تنظیم می‌شود.
- پس از اتمام مرحله قبل نوبت به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می‌رسد. صورت مجلس تفکیکی حاوی اطلاعات دقیقی از مساحت قطعات تقسیم شده ملک است. به طور مثال تعداد واحدهای آپارتمان و مساحت هر واحد.
- با ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه به اداره ثبت اسناد رسمی سهم مشخصی به هر مالک تعلق گرفته و پس از ابطال سند مشاع، سند جداگانه‌ای برای آن‌ها صادر می‌شود.
یک تفاوت بسیار مهم بین افراز ملک مشاع و تفکیک آن، این است که تفکیک سند در صورت اعتراض هر یک از شرکا متوقف می‌شود اما اعتراض به افراز ملک در حین عملیات امکان‌پذیر نیست و شاکی می‌تواند شکایت خود را تنها از طریق مراجع قضایی پیگیر شود.
با شرکت محوطه سازی به روز باشید
