قانون جدید تخلیه مستاجران 1402

سال ۹۹ یکی از عجیب‌ترین سال‌هایی است که سراسر دنیا و علی‌الخصوص بیشتر از همه، کشور ما شاهد آن هست. وضعیت اقتصادی نابسامان، مرگ و میر، دوری از جمع‌ها و تعطیلی بسیاری از شرکت‌ها باعث شده که مردم از لحاظ مالی و امکانات رفاهی در سطح بسیار پایینی قرار بگیرند که تا به حال تجربه‌اش را نداشته‌اند.

این شرایط برای افرادی که توان مالی مساعدی ندارند، مستاجر هستند و در حال حاضر نیز درآمد چندانی ندارند، سخت‌تر از بقیه است. از همین رو، دولت و مجلس در صدد تنظیم قانون مستاجر و موجر جدیدی برآمدند تا بتوانند حتی اگر اندکی هم شده، به آن‌ها برای بهبود شرایط‌شان کمک کنند.

در همان اوایل شیوع کرونا که دولت بسیاری از اماکن عمومی تعطیل اعلام شده بودند و دولت اجازه‌ی فعالیت را به دفاتر مشاوره املاک نمی‌داد، مصوبه‌ای طراحی شد که طبق آن مستاجرینی که به موعد پایانی قراردادهای خود رسیده بودند، می‌توانستند به شرط و شروط ها تا پایان تابستان با همان شرایط قبلی خانه‌ی مورد نظر را اجاره داشته باشند.

در پی آن محمد اسلامی وزیر راه از بنگاه‌های معاملاتی و شوراهای حل اختلاف خواست تا به مردم برای توافق و همدلی کمک کنند. او اذعان داشت: بنگاه های معاملاتی و شوراهای حل اختلاف، اجازه ندهند تا اختلافات بین مردم ایجاد شود. از مالکان و مستاجران نیز درخواست داریم تا در شرایط بحران کرونا با هم تفاهم کنند تا نیاز به اسباب کشی نباشد و قراردادها با تفاهم تمدید شود.

در ۲۸ تیر ماه ۹۹ نیز مصوبه‌ی دیگری تصویب شد که جامع‌تر بود و سعی کرد تا شرایط گوناگون را تحت پوشش قرار دهد. این مصوبه به صورت زیر عنوان شد:

با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و هم چنین تحریم های ظالمانه و با ضرورت لحاظ حمایت از اقشار آسیب پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۸ هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستأجر تا ۳ ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می گردد. حداکثر افزایش میزان اجاره بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵%، کلان شهر های دیگر (مشهد، تبریز،اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) تا ۲۰% و سایر شهرهای کشور تا ۱۵% خواهد بود.

برخی از تبصره‌ها به این مصوبه اضافه شده‌اند تا شرایط خاص را نیز پوشش دهند. به عنوان مثال، مستاجرین خانه‌هایی که قبل از تصویب این مصوبه معامله شده‌اند، باید خانه را طی ۲ ماه تخلیه کنند و نحویل دهند.

از طرف دیگر، این مصوبه‌ها به هیچ‌وجه به معنای عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر نیست، بدین صورت که در تبصره‌های این مصوبه آورده شده است، مستاجرینی که به تعهدات قرارداد عمل نکنند و اجاره‌ بهای خود را پرداخت ننمایند، مشمول این مصوبه نخواهند بود. یا اگر مستاجر به نرخ‌های افزایش اجاره موافق نباشند، باید خانه‌ را تخلیه کنند.

نکات بسیار مهم مربوط به قانون مستاجر و موجر

همان‌طور که می‌دانید، زمان زیادی از دوران شیوع کرونا نمی‌گذرد و ۷-۸ ماه زمان کوتاهی است که بتوان در این مدت زمان یک قانون کامل و درخور برای روابط مستاجران و مالکان طراحی کرد، از همین رو، احتمال این‌که به زودی شاهد بازنگری و ایجاد تغییرات در این مصوبه باشیم، بسیار زیاد است.

۱) این مصوبه هنوز ناقص است و نیازهای مالکان به صورت کامل در مصوبه در نظر گرفته نشده است، در واقع، مصوبه بیشتر به نفع مستاجران عمل می‌کند. برای رفع مشکلات فعلی نیازمند قانون کاملی هستیم که بتواند همه چیز را تحت الشعاع قرار دهد.

۲) در این مصوبه که افزایش میزان اجاره‌ بها مطرح شده است، توجهی به مناطق مختلف و ارزش ملک‌ها نشده است و برای کلیه‌ی مناطق با ارزش‌های منطقه‌ای مختلف هزینه‌ی یکسانی در نظر گرفته شده است که بسیاری از شکایات و پرونده‌های حال حاضر دادگستری را تشکیل می‌دهند.

۳) قراردادهایی که قبل از تاریخ تصویب این مصوبه (۲۸ تیر ماه ۹۹) تمدید شده‌اند و توافق‌های لازم انجام شده‌ است، مشمول این مصوبه نیستند.

۴) شرایط این مصوبه تا زمانی اعتبار دارد که وزارت بهداشت پایان شیوع کرونا را اعلام کند. حدود ۳ ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت این مصوبه منقضی خواهد شد و از اعتبار ساقط خواهد شد.

۵) مقررات مطرح شده در این مصوبه فقط شامل قراردادهای اجاره مسکونی است و قراردادهای تجاری مشمول موارد مطرح شده در این مصوبه نیستند.

آیا قانون مستاجر و موجر در دوران کرونا تاکنون مثبت بوده است؟

همان‌طور که اشاره کردیم، این مصوبه هنوز ناقص است و نتوانسته نیازهایی که در شرایط فعلی خواستار آن‌ها هستیم را برطرف کند. در بسیاری از موارد به نفع مستاجران عمل می‌کند و برای همه با درآمدهای متفاوت به یک شیوه عمل می‌‌کند.
از طرف دیگر، دولت هنوز ضمانت اجرایی برای این مصوبه تعیین نکرده است و با این‌که این مورد به صورت مصوبه طراحی شده، در بسیاری از نقاط کشور هیچ توجهی به این مصوبه نمی‌شود، چرا که هنوز تعیین نشده که با متخلفان و کسانی که این قوانین را زیر پا می‌گذارند، چگونه برخورد خواهد شد.

لذا پیش‌بینی می‌شود، اگر طی ماه‌های آتی بیماری کرونا هم‌چنان وجود داشته باشد و مردم با آن درگیر باشند، دولت مجبور شود که مصوبه‌ی متفاوتی با قابلیت شمولیت بیشتر و ضمانت اجرایی دقیق‌تر را به تصویب برساند.

با شرکت مهندسی محوطه سازی به روز باشید